失敗しない「出店場所選び」をするために

日本地図の上に出店候補地をプロットしたイメージ画像
店舗を開業する場合、その店舗のコンセプトに合った出店場所選びが必要です。もちろん人通りの多さなども大事ですが、その業種に合った人通りの質も大切です。出店場所は一度決めたらなかなか変えることができませんので、最初の選定はとても重要です。

人通りの「質」を調べる

どんなに魅力的な店舗ができても、お客様に来てもらえなくては意味がありません。人通りが多い立地が集客に有利なのは確かですが、事業としてはもっと戦略的に考えなくてはなりません。そこで、人通りの「数」だけでなく「質」を見極めることが必要になるのです。つまり、店舗コンセプトで定義した客層の来訪が、どれだけ望めるかが重要なポイントになります。

 

その街の人口統計（属性内訳）や通りごとの交通量（人・車）のデータは、省庁や自治体が公表しているものがあります。しかし、必ずしも欲しい情報があるわけではありませんし、場所を絞るほど細かなデータは見つからない可能性は高いです。ですから、人の「質」について正しい情報を得たいなら、実際に現地に赴いて調査することをおすすめします。インターネットでの下調べで大体の情報を仕入れた後、現地へ行きましょう。時間帯、曜日による違い、天候による違い、人の流れの方向、行き先（目的）の推察などを行います。大変ですが、事業の成否がかかっていると思えば必要性が感じられるでしょう。

 

また、どれだけ競合店があるかも重要なポイントです。一見、競合店がない方が開業するには好都合に思いがちですが、実は競合店が全くないということは、そこにニーズがないとも考えられます。さすがに競合店が多すぎると淘汰の波に飲み込まれてしまいますが、持ちつ持たれつ程度に競合店があるエリアなら、相乗効果も期待できます。

法令による出店制限を必ず確認

インターネットで法令による出店制限を確認するイメージ画像

どんなに良い立地でも、法規制により出店できない場合があります。競合店があるから大丈夫かと思っても、わずかな場所の違いだけで出店不可の範囲に含まれてしまうこともあります。

 

まずは、都市計画法で定められた「用途地域」による制限を確認しましょう。商業系の用途地域なら出店に対する制限は少ないですが、住宅系の用途地域では制限が多くあります。「第一種低層住居専用地域」では独立店舗は出店不可、「第二種低層住居専用地域」では独立店舗は床面積150平方メートル以下との制限がかかります。また、同じ用途地域内でも業種によって出店可否が異なりますので、出店場所探しでは、この「用途地域」は基本的かつ重要な確認事項です。各用途地域の規制概要は以下の通りです。

 

【第一種低層住居専用地域】

店舗付き住宅のみ出店可能。店舗部分の面積が50平方メートル以下かつ建築物の延べ床面積

の2分の1未満に限定。故に小規模店舗に限られる。

 

【第二種低層住居専用地域】

店舗面積150平方メートル以下なら独立店舗の出店可能。ただし、飲食店は50平方メートル以下に制限。

 

【第一種中高層住居専用地域】

2階以下で床面積500平方メートル以下なら飲食店も出店可能。

 

【第二種中高層住居専用地域】

2階以下で床面積1,500平方メートル以下なら飲食店も出店可能。

 

【第一種住居地域】

床面積3,000平方メートル以下なら出店可能。

 

【第二種住居地域】

床面積10,000平方メートル以下の制限のみ。一般的な業種店舗に加え、遊戯施設なども面積制限付きで出店可能。

 

【準住居地域】

一般的な業種店舗に加え、遊戯施設、劇場・映画館なども出店可能。

 

【近隣商業地域】

延べ床面積が10,000平方メートルを超える大規模集客施設（劇場・映画館・展示場など）まで出店可能。

 

【商業地域】

近隣商業地域の内容に加え、風俗施設の出店も可能。全ての用途地域の中で最も制限が少ない。

 

【準工業地域】

商業地域に次いで制限が少ない。遊戯施設・風俗施設で部分的に制限が加わる。

 

【工業地域】

ホテル・旅館、劇場・映画館などはほぼ出店可能。風俗施設は不可。

 

【工業専用地域】

物品販売店・飲食店ともに不可。カラオケ店はOK。

 

用途地域がクリアできても、パチンコ店など「風俗営業施設」については、「風俗営業等の規制及び業務の適正化に関する法律（風営法）」の規制により、「保全対象施設」が近くにあるとほとんどの場合は開業できません。保護対象施設とは「学校」「図書館」「児童福祉施設」「病院」「診療所」が挙げられます。風営法の定めにより営業許可が必要な業種を営もうとする場合は、用途地域だけではなく、周辺の施設も確認する必要があります。

背伸びしない出店場所選びを

繁華街など多くの人通りが期待できる場所は、一般的に賃料が高い傾向です。必ずしも「人通りの多さ＝来店客数の多さ」ということにはなりませんので、事業計画以上の賃料の店舗を借りても、期待を上回る収益が得られる保証はありません。出店場所選びでは、前述のように店舗コンセプト・事業計画に則り、人通りの「数」より「質」を考慮して、無理な背伸びをしないようにしましょう。

 

また、店舗の広さも事業計画に合ったものを選びましょう。広すぎると接客プランが変わり、プラスの従業員配置が必要になる可能性があります。メンテナンス費も余計にかかるので、事業計画で策定した収支予測が崩れる一因になります。一方、狭すぎると収益率が落ちてしまう懸念があります。最初は事業計画通りに進めて、開業後の経営状態が順調ならば、賃料をアップしてより広い店舗へ移転する、または支店を出して事業を拡大する方針を取るといった戦略を検討することもできます。

こんな記事も読まれています

不動産お役立ち情報

賃貸物件を探す

売買物件を探す